如果房地产税开始实行房价会跌吗从这2个大方向

2019-11-02

  房地产税,已经提了很多年,到现在也没揭开它神秘的面纱。它被很多人(主要是无房或一房者)所期待,寄望它成为砍向高房价的一把利刃,还世间苍生一个“公道”。

  高房价罪大恶极,这已经是定论。那它怎么形成且涨到这么高的?因素复杂,绝不简单。根据主要舆论“去伪存真”的总结,认为主要就是炒房客造成的。这一点,我们不去辩论,仁者见仁,智者见智吧。

  所以,大众(主要是无房或一房者)热切盼望房地产税早日神兵天降,对炒房客进行灭顶打击,使其血本无亏,以泻心头之愤。顺便将房价腰斩再腰斩,说不定自己就买得起了。多么真实而简单的心理。

  如今的房价之高,其短期暴涨之快,涨幅之大,绝对值得批判。而可恶的炒房客一遭落难,也不值得同情。但如果你寄希望房地产税扮演“正义之剑”的角色,只怕空欢喜一场。

  要征新税,必须先立法,立法就要扫除法理层面的障碍。在我国土地公有制下,法理障碍体现为两点:1.房地产是住宅私有,土地国有,居民只有70年的土地使用权,而不是永久产权,房产税是对产权所有者进行征税,属于财产税,而我国居民并不拥有土地产权,如果对居民只有使用权的土地征收财产税,就存在法理障碍。2.我国居民在买房时已一次性支付了土地出让金(70年),如果再征收房产税,就是重复征收,显然不合理,这又是一个法理障碍。

  除了法理障碍需要扫除,房地产税到底要如何征收,方式方法的问题显然也很复杂,要考虑的方方面面非常多,包含草案起草、高手论坛,问题论证、意见咨询等各方面的工作,这些都是需要时间的,也是为什么房地产税迟迟不能面世的原因。

  房地产税迟迟未来,看起来对于整个大局并无影响,所以现实的需求并没有那么迫切。当然这个需求指的是国家层面,从群众角度看的话,无房族肯定是急不可耐了。国家层面为什么没那么迫切,首先是认为目前房价尚在可接受可控范围,其次是认为城镇化进程仍未完成,房产需求仍有后劲,同时房产现有库存和未来计划建设量都是巨量的,还是要卖出去的。

  如果仓促征收房地产税,过松则可有可无,意义不大;过严则可能引起反向作用,压制了购房需求,同步炒房客将存货大量抛向市场,加上新房库存,形成严重的供大于求局面,房价必然短期暴跌,目前来看,中国经济根本无法承受如此的冲击。

  无房族看戏的心理暂时是无法得到满足的,即便到了房地产税落实以后,戏会有,也基本不会是你心目中的剧本。

  另外,摸清居民的真实房产状况,是开征房地产税的前提。2016年落地的不动产统一登记制度就是在打基础,信息化时代使登记的难度大为降低,真实性和准确性都能得到保证。不动产统一登记制度是房地产税未来全面开征的基础。

  有人欢迎房地产税,就有人抵触房地产税。而且抵触房地产税的人一定比欢迎它的人拥有更大的能量,他们首先是有房者,并且拥有不止一套房,他们拥有更多的财富,更多的资源,更高的社会层次,甚至更高的权力,他们是经济发展的既得利益者。房地产税一旦开征,无疑对这一部分多房者会造成最大的影响,其财富会受到极大的“威胁”。这些人明里暗里会对整个推进过程施加阻力。

  当然,这只是理论上的,房地产税如何去征,税率多少,现在不得而知。税率过低,犹如隔靴搔痒,政府的财政收入得不到明显增加,房东也完全可能把房地产税转嫁到租金里去,进一步推高房价。税率过高,引起集中抛售,供需失衡,房价短期暴跌,引发连锁反应,将重创实体经济和金融市场,甚至影响经济和社会的双重稳定。

  所以,房地产税是个重大课题,需要时间去反复论证如何实施,大家都要保持耐心。

  首先,在任何已经征收房地产税的国家,还没有任何一国通过它实现了控制房价的目的,有兴趣可以自己查证。

  其次,历次调控政策都是以稳定市场、稳定房价为目的,从未以使房价明显下降为目的。如果真想让房价明显下跌的话,限购调控的政策完全可以胜任“砍向高房价的那把利刃”的角色。因为我们看到每次房价短期暴涨到一定程度后,限购政策总是可以很好地让房价刹车的,比如拉长新房及二手房的再交易期限,延长认定学籍的年限,3年不行改5年,5年不行改9年;再比如提高首付比例,30%-50%-80%-全款;提高贷款利率,上浮5%~25%。只要再这三点上用力,让房价腰斩在腰斩都不是什么问题。但是,从大局上看,不能这么干,这么干了,是在砍房价,又是在戳自己。房地产业目前仍然是中国经济的支柱,皮肉一体,彼此依附,有些问题解决起来只能悠着点,慢慢来……

  几个月前,北京在申报个税时对租房者有一定额度的减免,但需要租房者提供所租房屋的房主基本信息。当时曾一度传出房产税要和个税挂钩并行的消息,引起了舆论的强烈的反应。房主拒绝向租客提供信息或是以涨房租为由威胁房客。

  所以,问题来了。说好的房产税收的是有房人的,但到最后这房产税却被以涨房租的方式转嫁到租房者身上了。

  如果不出租按照余值征收,那这1.2%的税率则是需要每年进行征收。这时候,如果房子是刚需自己住的,那毫无疑问,自己承担。

  如果是投资,那大多数人会选择将房子出租,这时候又转为出租状态的税收,又转嫁到租房者身上。

  所以当某个城市租住需求不强,购房需求也不强时,房产税就没办法形成转嫁。这些城市的特征,经济不行,人口不行。

  如果城市经济发展不错、人口也比较多,需求量大,房子盖的没有超出需求太多,自然也不存在空置问题。

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